宏观调控重在居民住宅 海外基金剑指写字楼
2005年可谓是地产界的多事之秋。今年上半年，为了稳定房价、打击投机购房者，国家紧锣密鼓的出台了一系列政策，使整个楼市受到极大冲击，投资者也纷纷采取谨慎入市的态度，弥漫在各地楼市的都是一股观望之风，成交量出现了明显的萎缩。而在长三角的上海、杭州等几个被质疑为泡沫成分最为严重的城市，其住宅的交易价格也出现了大幅度的下滑。许多业内人士也就此认为，当下已经不是投资的最佳时机。
但尽管楼市前途显现出不明朗，海外基金却在这个非常时期继续登陆中国市场，登陆风雨飘摇当中的上海楼市。5月上旬，意大利华人华侨基金10亿元人民币收购文锦大厦，创造了收购上海写字楼外资出价的最高金额。但是仅仅一周之后，又传来了摩根士丹利欲32亿人民币收购浦西第一高楼明天广场的消息，不仅如此，还有消息称摩根还在上海继续寻找合适的写字楼项目，正在与三家以上的写字楼接触。尽管摩根对这些传言不置可否，但是这也正可以说明以其为代表的海外基金并没有因上海楼市的动荡而调低对其未来发展的期望。
注重长期稳定收益偏重商用物业投资
观察海外基金在今年上年的动向，我们可以发现这样一个明显的趋势，那就是海外基金早在楼市政策调整之前，就已经先后将手头本不多的住宅项目或者涉及到住宅产品的投资收回，而将投资的更为集中地投放到以写字楼和商用公寓为主的商用类物业上。
4月19日，摩根以每股平均价2.09港元，减持上海复地270万股，涉及金额约564万港元，持股量由9.28%降至8.97%。无独有偶，4月22日，荷兰ING国际房地产集团就把其在松江复地香堤苑拥有的30%权益，合价人民币3080.52万元，卖给了持有该公司60%权益的远景房地产。
仲量联行中国区董事陈立民认为，政府的政策所针对的打击对象是住宅市场中的部分炒卖现象，这些打压的政策在目前看来已起到作用，但中国的经济整体运行是健康的，在这个大环境下才会有这么多的海外基金抢滩上海。而高力中国区常务董事翁琳更直接地表明，一系列新政都未直接针对写字楼市场，而这一市场由于其稳定的长期回报正为海外资金所青睐。在住宅市场面临理性调整的时机下，可以预计商用物业市场将持续走强。上海甲级写字楼市场透明度高，未来两年供需关系稳定并能够提供稳健的收益。
而根据戴德梁行统计，上海主要办公区域的甲级写字楼租金持续上涨，2005 年一季度平均已经达到0.81 美元／平方米／天，12个特甲级写字楼的平均租金达到1.25 美金／平方米／天。同时，甲级写字楼空置率达到近10年来的新低。相对整体售价，其收益率一般可以达到8%以上，而海外房地产投资基金平均年收益在美国为6%，在新加坡与日本仅为4%。同时，由于租金的看涨以及租期一般为3年以上，因此，其租金回报非常稳定。
同时，由于商业物业的获益周期都比较长，因此，海外基金多数采取的是整体持有物业然后出租获益的经营方式。这也反驳了有关海外基金炒热中国房价的观点，与写字楼市场不同，住宅市场上海外基金身影并不常见，而且多是采取参股共同开发的方式进入，而且海外基金追求长期稳定回报的投资形式也是与上海等地的住宅市场当中充斥的大量投机散户“快进快出”的短期行为不可同日而语。对于住宅市场的价格，海外基金产生不了实质性的影响。
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