炒楼温度骤降 如何解上海楼市持续萎缩死结
近几个月来，随着政府调控房市政策措施一个个出台，上海狂炒楼市的温度迅速下降，成交量持续下降。目前一位朋友告诉我说，目前上海房市各方面人士的表现是：开发商旅游，中介商关门，投机商跳脚，消费者观察。这种形容有点道理，但也不全有道理。特别是开发商，难道他们在宏观调控面前，真是笃定泰山且有闲情逸致出境旅游吗？如果真有一部分开发商出去旅游了，至少也只是反映了他们一种看法和态度：认为目前的楼市调控不可能持久，肯定会像以往的调控一样，刮一阵风就过去。因此，倒不如乘此机会出境旅游潇洒一下，等这阵风刮过了，楼市自然会在更高价位上继续升温。尽管大部分开发商不一定出去游逛，但他们要坚守楼价高地的决心却差不多是共同的，别说几年来上海楼价才涨三倍多，就是涨三十倍多，他们也坚信，只要上去了，就不可能再下来。
正因为他们坚持不肯降价，因此，成交量几个月来持续低迷，这个死结始终难以解开。“只有卖不动的价格，没有卖不动的商品”，这句经济学上的经典名言，正是当前楼市的真实写照。有的开发商和中介商至今弄不明白，为什么三四个月前一个新楼盘即将开盘前，只要消息一漏出去，售楼处门前就会日日夜夜排队，托人找关系还拿不到号码，而现在一下子售楼处变得那么冷清，门可罗雀。实际上，道理极其简单：几个月前排队，反映的是投机性需求。在一个非理性投机需求市场上，楼价越涨高，买的人就越多，现在通过宏观调控，投机退潮了，要来买房的是自己居住的消费者。在真实的消费需求面前，价格过高的楼价削弱了他们的实际购买力。当楼价高到他们无法承受时，缩手就成了他们唯一理性的选择。虽然，现在售楼者的要价与购买者愿意并能承受的价格碰不到一起，实现不了均衡，这就是目前成交量萎缩的原因。
这些天来，一些理性的开发商和投资商看清了大势，并断然采取了一些降价措施，就立即带来了成交量，避免了受损。然而，他们中大部分人至今“我自巍然不动”，甚至还召集会议，相互结盟，要求在房价问题上“一致对外”，“决不松动”。为什么他们会这样？据说是：第一，理由充分；第二，心存侥幸；第三，顾虑重重。
先说楼价坚持不降的“充分理由”。一些开发商说，我的开发成本高，土地出让金不能少，拆迁补偿费不能降，建材价格也涨了，我的楼盘哪里还有降价空间？他们还认为，从土地供应看，我的楼盘所处区域不可复制，是绝对稀缺的，土地开发一块少一块，楼价只有涨快一点还是涨慢一点的问题，哪有降价之理？这些说法，似乎都有理，但认真一思考，大有问题。第一,在市场经济中，楼价和其他商品价格一样是由供求两方面决定的，并且更主要是由需求决定的。前几年，土地、拆迁费和建材价格都很低的时候，楼价不是照样节节高升的吗？原因就是需求旺盛。同样，现在如果需求下降，即使成本上去，楼价也得降，市场就这样无情.第二，你的楼价现在真的没有降价的空间了吗？理性的发展商一定会冷静地考虑到：目前开盘的楼房，其土地多半还是协议转让进来的，劳工、材料费也没有大幅涨价，因此利润率少说点也在30%-50%以上。最近6月22日的《中国建材报?中国楼市》第七版上登了一段消息：“长三角房产开发商获取的利润无疑更令珠三角的同行‘羞愧’。南京一媒体目前披露，某开发商2002年底协议拿地每平方米500元，所盖房子却卖到8000多元，扣除各项成本，毛利高达200%。一位房管部门的官员透露，许多开发商在读到这则新闻的第一反应是认为在说自己的楼盘。按保守估计，长三角开发商的利润至少在30%-50%之间，远高于珠三角7%-10%的平均利润水平。”可见，对于我们长三角的房地产行业的许多开发商来说，现在的问题并不是真的楼价已没有下调空间，而是你心目中的暴利期望值有没有下调空间，如果你以为搞房地产开发就一定要获比其他行业高得多的暴利，那么，不管遇到什么情况，你将坚决不肯降价；第三，土地是稀缺的，区域不能复制，同样不能成为楼价高企原因。别说土地，就是绝版古董，同样不能脱离需求而漫天要价拍卖成交，何况土地稀缺性更具有相对性。你的楼价过高，脱离了性价比，人家就会跑别的区域购买。
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