产业优先于房产 新城镇不应该是"超级楼盘"
上海新城镇的建设，从上世纪末开始规划，目前正在迅速推进中。无论是规划还是设计，甚至它们的名称，都明显带有欧美大城市卫星城镇的影子。在上海这样一个特大型城市，郊区的新城镇模式应该是解决市民居住和城市交通问题的良好思路。
不过，在这个过程中，应当清醒地看到，欧美大城市的卫星城镇的形成与我们这里的新城镇正好相反。欧美大城市周边的不少小城镇都拥有很长的历史，而我们这里的，却是人为设计的。更重要的是，欧美小城镇远不是一个单纯的居住区，它们往往依托在某一个有特色的产业之上，而这个产业又是与临近的大城市高度配套的。而且，这些小城镇大多有自成一体的完备的市政功能和商业文化设施。
由此看来，上海的新城镇开发如果要取得成功，关键就在于不能把它们当成单纯的住宅房地产项目来看待。它们应当提供完备的综合功能，让人们不仅在那里居住，也能在那里就业、就读、娱乐、休闲乃至发展个人事业，不过这种综合功能是很难在短期内形成的，需要有各种因素的共同促成。但在目前，比较核心的一个问题是，要在小城镇建设的指导思想方面确立这种产业优先于房产的理念。
从某种程度上看，就目前新镇发展进程来说，这种理念甚至应该比欧美国家业已相当完备的小城镇得到更多的强调。原因在于，欧美富裕国家的汽车普及率远高于中国，他们那里的普通市民家庭一般都有两辆车以上，有条件每天开着车到五六十公里以外的中心城区上班。
说到底，新城镇的方向不应该是“超级楼盘”，而应该是“微型城市”。
新城镇：成长中的"微型城市"
近期，有不少依托于新城镇建设的大型居住项目开始走入购房者的视野，虽然它们大都地处比较偏远的区域，但是因为有周边相关产业的支撑，所以仍然受到了不少购房者的青睐。业内人士表示，目前上海比较有代表性的新城镇居住项目数量并不少，主要值得关注的包括有新浦江城、安亭新镇、松江新城、罗店新城、海港新城等几处。
总的来说，新城镇居住项目与大盘项目相比，是一定区别的。后者功能较为简单，主要解决居住和相关的教育、商业、服务业配套等问题。而新城镇居住项目则已经与产业和城市化等内容有所相连。也就是说，这类居住项目并不仅仅是一座"卧城"，而是周边有相关产业配套，居住此处的不少居民会在社区的内部企业上班。
不仅仅是“卧城”
某咨询副总经理杨子江表示，上海现有的新城镇居住项目基本上都有一些自身特点。其中最显著的特征就是与市中心的距离相对更远，和原有中心城区的接壤关系基本不存在了。也就是说，现在的不少新城镇项目必须更多地依靠自己生长起来。不仅是建筑、产业，还包括人口情况。这样一来，对于规划、建设、配套、产业发展等都有新的要求。所以，讲新城镇的"新"，不光是有一些新的房子和道路，更重要的是一个全新成长的概念，而不是简单地让购房者买了房子之后长期空关，或者仅仅是白天涌向市中心上班，晚上回到在新城镇的居所睡觉，使其成为一座"卧城"。
四类人将成购房主力
从可能购买这些新城镇的人群来说，主要分为四大类：首先最适合的当然是本身就在当地有发展计划和就业机会的人，因为这是减低交通成本和生活成本、提高效率的最好办法。第二类是一些原住民，选择新城镇也不失为一种很好的改善居住条件和生活品质的方式。第三类是目前在中环到外环附近上班就业，不需要经常赶到市中心甚至要东西、南北向跨越中心城区工作的人士，因为目前很多路段的拥堵主要发生在进入内环线的区域，所以只要不经常进内环，那么在新城镇附近购房还是较为合适的，工作、生活、往来交通时间都可以控制。最后一类则是有车阶层，或者对于配套依赖性不是很强的人士，包括一部分外省市客户。由于建设用地和规划因素，在外环以内集中性出现大量别墅（含独立、联排、叠加等）项目已经不可能。而如果放到过于偏远的郊区的话，除了纯粹的度假建筑或者独立豪宅之外，生活便利性又有欠缺。那么新城镇中适度的配套和幽雅的环境，对于这类产品和生活方式的追求者是很好的选择。
产业规划和配套起决定因素
作为一个新兴概念，到底怎样的新城镇居住项目才算是比较好的呢？业内人士表示，关注其区域内或者相邻区域的产业规划和配套是相当重要的。因为这方面处理得好的话，会带来很多的产业人口，使得稳定性、发展性都比较好。从这一方面来看，目前上海几个新城镇分别在制造业、航运、教育和高科技、旅游等方面都有一定的产业发展和依托关系，是比较好的发展方式。其次，这些新城镇本身的规划和规模也不是一成不变的。比如安亭地区，从今后的发展来看，和周围的嘉定卫星城本身就有衔接关系，还有其他辐射的区域如外冈等。而松江和罗店则分别与其周围的松江开发区、大学城和宝山工业园区等有一定的延伸关系，这为其今后进一步发展提供了一定的空间。
同时，某国际建筑设计事务所执行副总裁谢岗表示，未来能够吸引人的新城镇将是一个集幽雅环境、便利交通以及多元化生活为一体的地区，更会是一个开放型的区域。在现代社会，开放是一个最重要的特征，开放意味着拥有自由生活的空间，拥有人与人之间相互交往的可能。现代型的社区邻里之间相互隔离，社区对外采取了不开放的状态，从某种程度上说，可以说是出于安全的考虑，但是同时也丧失了一定的相互交往的和谐人文景观。开放不仅意味着个人意识与时代同步，也代表了人与人的意识形态也需高度开放，而且新城镇将会是一个拥有自由经济空间的地域，人们可以选择按喜好和能力从事经济建设，而不是拥有一个固定的模式。