房地产业5年一个周期 下一轮波峰将在2008年
经济周期是现代经济社会不可避免的经济波动。经济周期一直是宏观经济理论的主要研究内容之一。
必须说明的是，古典经济周期的定义是建立在总产量绝对变动基础上的，即经济周期是GNP上升与下降的交替过程；而现代经济周期定义则是建立在经济增长变化率的基础上的，即经济周期是经济增长率上升与下降的交替过程。随着2004年以来国家进行的经济宏观调控，我国房地产业步入了新的周期。
房地产业5年一个周期
我们观察房地产市场形势，一般是看四个方面的指标：一是商品房销售额增长率(交易旺衰)；二是投资增长率；三是产业增长率(施、竣工面积等)；四是价格涨落。
房地产业周期波动可以用多个指标来进行综合评价，也可以用单一指标来衡量。为了简便起见，我采用单一指标来评价。
那么断言房地产业发展到了波峰还是到了谷底，主要是看哪一项指标呢？我以为是销售额增长率(也有的研究者是用“房地产增加值”这个指标来评价)。因为它是最本质的一个指标，它决定着后三项指标。商品房销售额增长率下降，伴随而来的必然是投资及新开工面积增幅回落、空置率上升、价格下跌等现象。于是我们认为那时的房地产业跌入了低谷。由此可见，我们研究周期波动规律，其实质乃是研究供、求关系变化的规律性。
1996年，我写过—篇《中国房地产业发展的周期波动》的论文。结束语是：我国“房地产业周期波动大概是4～6年。1993年出现了一个波峰，那么，1997年或1998、1999年，我想中国的房地产业还会有一个新的发展”。2002年，楼市风波又起，业内外议论纷纷。为此，我又写了《房地产业周期波动规律再探》。结束语是：“如果上述判断可行，即大体以4～6年左右为一个周期。那么，房地产业周期波动的前一个波峰是1993年，最近的一个波峰是1998年，时隔五年。下一个波峰，理论上应是2004年左右。”
实际情况如何呢？用“商品房销售额增长率”这个指示器来分析，上个世纪80年代末以来共出现了四个波峰，即1988年、1993年、1998年、2003年，恰好是5年一个周期。
房地产业不会出现“萧条阶段”
总起来讲，周期波动呈上升期、下降期两个分野。具体而言，又可分为以下四个阶段：
第一，复苏与增长阶段。此阶段持续时间较长，主要特征：一是市场从萧条阶段复苏，随着宏观经济的复苏，需求逐步增加，交易量回升。购楼者大部分是“用家”，而“炒家”由于还看不清市场动向，入市者较少；二是房地产价格回升，其中“楼花”的价格按正常情况低于现楼价格；三是在需求拉动下，房地产投资逐步增加，开发速度加快。
第二，繁荣阶段，即常说的“波峰”。此阶段持续时间较短，主要特征：一是“用家”、“炒家”一齐入市，交易量急剧增加，需求拉动房价快速上涨，当价格涨到一定程度时，“用家”受购买力限制，购房者逐步减少，而“炒家”在涨价预期的诱使下，十分活跃；二是在需求的拉动下，开发投资量急剧增加；三是楼价越来越高，甚至楼花价格在涨价预期下不正常地超过了现楼价格。当楼价炒得过高，超过了购买力水平，甚至出现“有价无市”现象，而且投资量增加和价格上升影响到宏观经济时，政府就要推出调控措施。
第三，衰退阶段。此阶段时间短暂，主要特征：一是交易量明显减少，直到锐减；二是楼价在开始时虽涨幅减缓，但仍在上升，当楼价高到把“用家”挤出市场时，价格会因一些突发事件而急剧下跌，“炒家”纷纷抛售，“楼花”价格下跌更快，直到低于现楼价；三是市场推出楼盘逐步减少，实力差的发展商难以为继，直至破产。
第四，萧条阶段，也就是常说的波谷。此阶段持续时间较长，主要特征：一是交易量锐减，其中楼花交易量降幅更大；二是价格跌势继续，甚至跌破物业原值，楼花价加速下降，且大大低于现楼价；三是发展商破产更普遍，甚至一些实力雄厚的也在所难免。
必须指出的是，由于我国的宏观经济和房地产业都处于高速成长阶段，加上适时、适度的宏观调控，我国房地产业不会出现“萧条阶段”，而是从衰退阶段(增长率放慢)就很快转向复苏阶段。
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